Hírek, aktualitások

dátum 2014-03-26 idő 09:43

A metró miatt egyelőre még nem tapasztalható árnövekedés (OC)

Pénteken adják át Budapest legújabb, négyes metróvonalát. Az Otthon Centrum szerint a beruházás ugyan általában tompította a megállók környékén az ingatlanárak csökkenését, de egyelőre még nem tapasztalható az árnövekedés.
 
A hatás számszerűsíthetőséget nehezíti, hogy a lakáspiacon év eleje óta eleve fellendülés tapasztalható, valamint a 4-es metrót a piac már korábban „beárazta” a környék ingatlanjainál. Érdekesség, hogy egyelőre a belvárosi területeken – ilyen a Rákóczi-, a Kálvin és a II. János Pál tér – a felszíni tereprendezések, térfelújítások hatása egyelőre nagyobb, mint a metró nyújtotta új közlekedési, utazási lehetőségek. Hasonló megállapításokra jutottak a szakértők a debreceni 2-es villamos átadása kapcsán.
 
 
Az új metróvonal hatását egyelőre nehéz vegytisztán kimutatni, véli az Otthon Centrum. Kezdve az év eleji – a piac szempontjából legjobb hírt jelentő –, az egész országos piacon tapasztalható fellendüléssel. Az év első két hónapjában az Otthon Centrum tapasztalata szerint mind az érdeklődők, mind az adásvételek száma jócskán meghaladta az egy évvel korábbi értékeket. A vidéken, és a fővárosban a metró által érintett és nem érintett területeken egyaránt tapasztalható fellendülés megnehezíti a metró hatásának izolációját. Ezen kívül, a beruházás több éve tart, az alagútépítés 2006-ban indult meg, az átadás pedig többször csúszott. A metró, illetve hatása így már évekkel ezelőtt beépült a várakozásokba, a piac „beárazta” a beruházást.
 
 
A hatás megítélésében azt is figyelembe kell venni, hogy az alapkőletétel évében, 2006-ban, a lakáspiac devizahitelek hajtotta másodvirágzását élte, míg az átadás a válság okozta mélypontra esik, így a hatás nem feltétlenül reálérték emelkedésben, inkább visszafogottabb árcsökkenésben mutatkozhat meg.
 
 
A metró hatásának megítélése egyben túl korai is, hiszen az utasforgalom alakulása, a közlekedési szokások megváltozása még nem látható, ami tovább formálhatja a metróvonal és az állomások környezetét, így az ottani lakáspiacot is. Nem is beszélve a metróhoz kapcsolódó, a tervek szerint később megvalósuló, beruházásokról, mint például az Etele téri új városközpont.
 
A metróberuházás, akár a közlekedési kapcsolatok fejlesztésén, akár a felszíni fejlesztéseken keresztül pozitív hatással volt a keresletre, illetve az árakra is. Ez utóbbiak esetében azonban inkább az a jellemző, hogy a távolabbi környékekhez képest visszafogottabban csökkentek az árak, de áremelkedést még nem tapasztalhattunk.
 

Az átadás kettős hatása

 
Az ingatlanok esetében az egyik legfontosabb szempont – akár az ármeghatározó tényezők, akár a vevői preferenciák közül – az elhelyezkedés. „Az elhelyezkedés magába foglalja többek között a terület rendezettségét, közlekedési kapcsolatait is” – mondja Kühne Kata, az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója. – „A metróberuházás a nyomvonal környékén mindkét szempontra hatással van. Némileg meglepő módon azt tapasztaltuk, hogy a metróhoz kapcsolódó térfelújítások, tereprendezések egyelőre pozitívabb hatással vannak az egyes területek ingatlanpiacára, mint a fejlődő közlekedési kapcsolatok.”
 
 
A Rákóczi tér teljes felújítása például sokat javított a terület megítélésén, ami a lakáspiaci keresletben és az árakban is megmutatkozik. A tér megközelíthetősége a 4-6-os villamos, illetve a Blaha Lujza tér közelsége miatt eddig is kiváló volt, így itt egyértelmű, hogy a tereprendezés hatása erősebb. Idesorolható a Kálvin tér is, de részben a II. János Pál Pápa tér is, amelynél a közlekedési kapcsolat hatása már valamivel erősebb. A budai oldalon a Móricz Zsigmond körtér illik ebbe a sorba, amely eddig is Dél-Buda közlekedési csomópontja volt, a metró beruházással együtt pedig a tér is jelentősen megújul. A metró hatása itt azonban nehezen azonosítható, hiszen a pár éve megnyílt új bevásárlóközpont is pozitív hatással volt a könyék ingatlanpiacára.
 
A több pozitív hatás együttállására a pesti oldalon a Kálvin tér, illetve a környéke a jó példa. Egyrészt a Móricz Zsigmond körtérhez hasonlóan az új metróvonal előtt is kiváló közlekedési kapcsolatokkal rendelkezett a tér, másrészt a közeli Budapest Szíve projekt szintén növelte a terület népszerűségét, már a metró átadását megelőzően. A Budapest Szíve projekt önmagában is jó példa, hogy a felszíni közterület fejlesztések milyen fellendülést tudnak hozni a környék lakáspiacára. A Kecskeméti utcában, illetve az Egyetem tér környékén a felújítás, a forgalomcsillapítás hatására egyértelműen nőtt a kereslet, itt gyorsabban lehet értékesíteni a lakásokat, mint a környéken lévő, egy-két utcával távolabb fekvő ingatlanokat.
 
 

Elhúzódó hatás

 
Az eladók már évekkel a metró átadása előtt előszeretettel hangsúlyozták, hogy a nyomvonalhoz közel esik az adott ingatlan. Így a metró árfelhajtó, pontosabban árcsökkenést visszafogó, hatása a várakozásokon keresztül már korábban beárazódott. A vevői oldalon viszont egyelőre nem látható, hogy az új metróvonal átrendezte volna a preferenciarendszert. „Ez valószínűleg később lesz érezhető, ahogy a közlekedés is megindul a metróvonalon, és az érintett területek szorosabban kapcsolódnak a városi közlekedési hálózat fő ütőereihez” – teszi hozzá Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemzője. – „A felszíni közterület felújítások persze növelik egy-egy terület keresettségét a vevői oldalon is, de ez független a metró jelentette közlekedési kapcsolatoktól. Az új metróvonal több fázisban gyakorol hatást a lakáspiacra, és egyelőre csak a várakozásokon alapuló fázis zárul le, a következő években a vonal tényleges használata valószínűleg tovább fogja formálni a környék ingatlanpiacát.”
 

Vidéki példa

 
Debrecenben szintén a közelmúltban indult el a 2-es villamos, amely kapcsán nagyon hasonló tapasztalatok alakultak ki az ingatlanpiacon. „Az új vonal beindítása egyértelműen pozitív változásokat hozott a környék ingatlanpiacára” – mondja Horváth Attila, az Otthon Centrum debreceni franchise partnere. „A hatás nehezen számszerűsíthető, hiszen a vonal egy már eddig is népszerű területen fut, illetve a várakozásokon keresztül az új villamos vonal hatása már korábban megjelent a piacon.” Egyértelmű árfelhajtó hatásról Debrecenben sem beszélhetünk, az új budapesti metróhoz hasonlóan itt is az árcsökkenést tompította a fejlesztés. A párhuzam olyan szempontból is folytatható, hogy a közlekedési szokások megváltozásával, a buszok visszaszorulásával a Cívis város lakáspiacán a jövőben is fog változásokat hozni az új vonal.
 
Forrás: profitline.hu
Képek: metro4.hu; oc.hu
Virtuális kiállító: Otthon Centrum Franchising Kft.


vissza a hírekhez


Kiemelt hírek

összes hír
A régió szennyesére pályázik a magyar mosoda-hálózat
dátum 2018-04-16 idő 12:23

Az önkiszolgáló mosodák térnyerését jól szemlélteti, hogy a Bubbles, több mint 50 ezer regisztrált felhasználóval rendelkezik.



Legolvasottabb hírek

összes hír


Franchise tanácsadás

További hírek

Tizedik alkalommal Superbrands-díjas a SPAR
dátum 2018-04-24 idő 09:20

A szakemberek mellett a vásárlók is újra bizalmat szavaztak a SPAR Magyarországnak, amelyet sorozatban tizedszerre tartottak érdemesnek a márkaértékelési díjra.

Május végén Moszkva válik a franchise-világ fővárosává
dátum 2018-04-18 idő 11:26

2018. május végén három jelentős nemzetközi esemény is megrendezésre kerül az orosz fővárosban. a THE MOSCOW FRANCHISE EXPO 2018, a THE WORLD FRANCHISE FORUM az Orosz Franchise Szövetség szervezése, és itt tartják meg a Franchise Világtanács (WFC) soron következő ülését is.

A régió szennyesére pályázik a magyar mosoda-hálózat
dátum 2018-04-16 idő 12:23

Az önkiszolgáló mosodák térnyerését jól szemlélteti, hogy a Bubbles, több mint 50 ezer regisztrált felhasználóval rendelkezik.

Május 10-én kerül megrendezésre a Magyar Franchise Szövetség tisztújító közgyűlése
dátum 2018-04-13 idő 12:45

A közgyűlésen Matthias H. Lehner, a Német Franchise Szövetség alelnöke, a Bodystreet alapító-tulajdonosa osztja meg a hálózatfejlesztéssel kapcsolatos nemzetközi tapasztalatait.

Frozen Yoghurt hálózat kínálja értékesítésre az elmúlt 4 év alatt felépített franchise hálózatát
dátum 2018-04-13 idő 10:50

A koncepció öt egysége négy jelentős budapesti bevásárlóközpontban, valamint a budaörsi Korzó Auchan Kereskedelmi Központban is jelen van üzleteivel.